【基本案情】
1993年,老张单位分配给其一套位于北京市海淀区的公有住房,老张及其爱人宋某一直在此房内居住。1999年,老张因病去世,承租人由老张变更为宋某。2002年,国家实行住房改革,公有房屋进行出售,由于宋某年事已高,便与其所有子女协商,约定所有子女中赡养自己至终之人有权购买该套房屋。老张与宋某共有五个子女,分别是儿子张一、张二、张三,女儿张四、张五。儿子张二答应赡养母亲余生,随后便以优惠价5万元购买该房屋,张二是房屋产权登记所有人。买房后张二便将母亲接到自己家中一同居住。
不料,自2009年始,张二与母亲时常发生矛盾及争执,张二亦不想履行当初购房时所同意的赡养母亲宋某至终的义务,张二与母亲遂于2010年2月10日签订书面协议。双方约定张二将不再对母亲宋某履行购房时答应的赡养义务,宋某将对登记在张二名下的房屋进行回购,回购后该房归宋某所有, 房屋的一切权益由宋某自行处置,任何人不得干涉。结合张二当初购买该房屋的初始费用以及对房屋的装修、添置家具等费用,回购价格定为20万元,协议签订后,母亲宋某依约支付了全部购房款。后由于种种原因,张二与母亲未对该房屋进行过户变更登记。
时至2012年8月,北京房屋价格普遍上涨,张二在宋某不知情的情况下擅自将该房屋以260万元的价格出卖给郭某。宋某得知后向法院提起诉讼，要求法院确认儿子张二将房屋出卖给郭某的行为无效，并判令张二配合办理涉诉房屋的过户手续。
【法院判决】
北京市海淀区人民法院经过审理后依法作出判决:
一、确认张二与郭某签订于2012年8月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
二、张二于本判决生效后15日内配合宋某办理诉争房屋的过户手续，将房产证办至宋某名下。
三、案件诉讼费由张二承担。
【律师看法】
本案的焦点问题在于,涉诉房屋的所有权人是张二还是其母亲宋某,如果所有权归张二所有,则张二出卖房屋的行为应当认定为有效;如果所有权归宋某所有,则张二的行为属于无权处分行为。
笔者认为双方的家庭协议真实有效,各方应按照协议履行。本案虽然发生在家庭内部,但实质是房屋买卖合同纠纷。诉争房屋在2002年房改时,在张二答应赡养母亲余生的情形下,母亲将购买房屋的权利让与儿子张二,张二在完成全部购房手续后也就获得了涉诉房屋的所有 该内容由 梁勤栓律师 和 律说律答 共创回答
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