开发商虚假宣传之法律后果分析

——武某全诉房地产公司上海分公司商品房预售合同案 【案件基本信息】 1.裁判书字号

上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终10195号民事裁定书

2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人

原告（被上诉人）：武某全

被告（上诉人）：房地产公司上海分公司 【基本案情】

2016年10月15日，武某全（乙方）与房地产公司上海分公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为78.71平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为2434767元；乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）；该房屋的交付必须符合下列第三种方

案所列条件：……三、甲方已向该房屋所在地政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件；甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；附件二，该房屋建筑设计及平面图，地下建筑面积：0，平面图对系争房屋的露台进行了标示；合同对双方其他权利义务亦作了约定。合同签订后，武某全支付了全部购房款，房地产公司上海分公司则向武某全交付了系争房屋。因武某全认为系争房屋所在小区的设施、设备与该房地产公司上海分公司的前期宣传不符，且系争房屋的阳台层高低于合同约定，遂涉讼。

另查，2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向该房地产公司上海分公司作出沪行政处罚决定书：……经现场核实，房地产公司上海分公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“少见的带游泳池高端社区”“进口电梯品牌”“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”，及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不当竞争法》第九条第一款的规定，责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。审理中，武某全确认其主张的系争房屋阳台的高度2.34米为净高，长、宽、高数据均由其实际测量得出。房地产公司上海分公司自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右，并称因项目交付时间长久，相关图纸缺失，

未能计算出阳台面积。

【案件焦点】

1.房地产公司上海分公司虚假宣传是否造成武某全损失；2.阳台层高不足是否造成武某全损失。

【法院裁判要旨】

上海市嘉定区人民法院经审理认为：关于争议焦点一，房地产公司上海分公司对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”“进口电梯品牌”，系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺，并对预售合同的订立及价格有一定影响，应视为一种要约。现房地产公司上海分公司交付的房屋不具备游泳池及进口品牌电梯的设施，应属违约，行政机关也认定房地产公司上海分公司关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传，故该房地产公司上海分公司关于该部分的虚假宣传一定程度上对房屋的售价产生影响，造成业主的损失，应予以赔偿。鉴于双方合同对此未作约定，法院根据实际情况，综合考虑系争房屋的价格及面积，酌定房地产公司上海分公司应赔偿武某全因虚假宣传系争房屋为“少见的带游泳池高端社区”“进口电梯品牌，私人专属电梯入户”造成的损失8000元。由于双方对地下室储藏空间及露台未明确约定交付标准，现实中房地产公司上海分公司已毛坯交付，故武某全所称的该项损失不予支持。关于争议焦点二：阳台层高不足是否造成武某全损失。双方一致确认目前系争房屋的层高低于合同约定的层高，鉴于将房屋恢复至合同约定层高已无法实现，

故武某全要求房地产公司上海分公司赔偿损失，于法有据。法院参照阳台的实际层高差额、面积及房屋单价酌情确定房地产公司上海分公司应赔偿武某全该项损失1.6万元。

据此，上海市嘉定区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：

一、被告房地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告武某全因虚假宣传造成的损失人民币8000元；

二、被告房地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告武某全阳台层高损失人民币1.6万元。

一审宣判后，被告提出上诉，后于二审审理过程中撤回上诉，二审法院裁定准予房地产公司上海分公司撤回上诉。

【法官后语】

我国从二十世纪九十年代初开始逐步建立、完善商品房预售制度，该制度已成为商品房交易的主要形式。近年来，因开发商虚假宣传而导致群体性诉讼时有发生，本案即2020年上海市嘉定区院审理的购房者因开发商虚假宣传而诉请赔偿损失的群体性诉讼中的一例，本案提出如下裁判要点：商品房销售广告的性质在一般情况下属于“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，承担赔偿责任。经审理，法院认定本案开发商存在虚假宣传并判决开发商予以赔偿，

维护了消费者的合法权益。

在司法实践中，将广告宣传认定为要约时的审查要点主要包括：（1）被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。（2）被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无须再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。（3）被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

具体到本案，关于争议焦点一，在具体认定损失时，一审法院结合合同约定认定双方在合同中对地下室储藏空间及露台未约定交付标准，现实为毛坯交付，故该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区”“进口电梯品牌”的内容符合司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口电梯的设施，应属违约。法院根据实际情况，综合考虑系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8000元。关于争议焦点二，关键是如何确定因层高不足产生的损失。本案中，双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无明文规定，但层高不足对房屋的使用及价值确有一定的影响，就如何量化为损失的问题，法院考虑到房屋价格=单价×建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少，故法院结合层高差、阳台面积、房屋售价等因素，酌情确认损失金额为1.6万元。