企业用地节地评价探讨

作者：何志斌

来源：《经济技术协作信息》 2018年第20期

目前国家还未正式出台节地评价的项目技术规范和标准，这使得项目节地评价过程中缺乏目标性的技术依据，本研究在一般的节地评价基本分析基本上，提炼节地评价的指标体系，希望能够为节地评价提供技术参考。

一、项目概况

包括项目的建设方案分析、用地情况分析、节地评价的必要性、节地评价方法介绍。

二、节地评价过程

1定性分析。

定性分析包括：(1)建设项目合规性分析，即对建设项目是否符合城市规划和土地利用总体规划进行分析，这是新建项目的首要前提。(2)项目建设规模的合理性分析。针对具体项目，与新建已批准的类似项目进行比较，并结合当地新建该项目的实际需求，分析其规模的合理性。(3)建设项目选址方案的合理性分析。根据可选址的多种方案，结合项目实际功能，从交通条件、所需用地面积、土地现状、拆迁量、周边环境，以及项目本身的特殊需求进行多方案对比分析，按照节地的原则，择优选取。(4)功能分区合理性分析。针对项目内部功能分区设计，以其布局的优劣对设计的功能分区进行取舍，选择功能分区利好的方案。(5)总图布局合理性分析。根据择优选择的功能分区，细化布局的各个方面，包括每个区域所占面积、建筑面积、建筑层高、高度，是否符合最适合的用地需求、满足项目的建设要求等，对其进行定性分析。

2定量评价。节地评价项目的定量评价，最关键的一环是对类比项目的选取，类比项目的用地情况直接影响新建项目的节地程度。如粮食储备库项目，选择类比项目应为新近批准建设的同等别同类项目。

在选取类比项目后，按照项目用地的特点，构建评价体系。构建的评价体系应切实反映项目节地评价的程度，且数据资料可获取。如粮食储备库项目，可选取单位用地面积、行政办公及生活服务设施用地比例、绿地率、容积率、建筑系数等评价指标，这里未选取一般工业用地评价中涉及到的经济效益指标，是因为作为储备库，其产出效益并不明显，它不同于一般的制造业企业。

根据评价指标，计算新建项目}向指标现状值以及对应的类比项目指标现状值。

在计算其集约度的过程中，参照了开发区土地集约利用评价的集约度计算方法。

在完成评价指标现状值计算后，根据特尔菲法确定各指标的权重值，然后根据指标的特点，以多种方法确定指标的理想值。现状值与理想值的比值乘以100即为各指标的实现度，根据各指标集约的实现度乘以对应的权重，得出该新建项目的集约度。

最后是对定量评价的结果进行分析，找出与类比项目之前的差距，按照其计算出的差距，对应进行新建项目用地规模的核减。

三、小结

从2005年首次提出节约集约作为国家要求开始，到2015年，历时10年，节约集约用地已越来越重要，其中涉及到的相关土地集约评价的项目也越来越多，从大区域的集约评价——城市建设用地集约评价，到工业聚集区—开发区土地集约利用评价，到单个项目的节地评价，其目的都是为了促进土地的节约集约利用，促使土地合理化使用。在节地评价还未正式出台国家相关规程的情况下，定量评价参照已有国家规程的开发区土地集约利用评价和城市建设用地集约评价的原理，有助于节地评价在定量分析中，更加有根据地提出节地对策，使节地评价的论证更加科学。